1. ¿Qué barrios son una oportunidad?

Una gran ventaja del mercado inmobiliario en EEUU es que toda la información está disponible. Es fácil acceder a la información de un inmueble y del barrio donde está locado. Con un simple click visualizamos la evolución histórica de precios de venta y alquiler, expensas y property tax.

Como menciono siempre, la información está al alcance de todos. El verdadero valor radica en cómo analizamos dicha información para tomar las mejores decisiones.

A modo de simplificación y para de orientarlo en las posibilidades que brinda Miami podemos decir que:

• Si usted es un inversor de real estate conservador, le recomiendo que preste atención a los barrios Design District y Edgewater. La rentabilidad de ingresar ahora es moderada pero son barrios aún en desarrollo y con muchas obras tanto frente a la bahía como unas cuadras hacia la ciudad.
• Si su perfil es más bien moderado, próximo a estos barrios se encuentra Wynwood, aún en desarrollo y con buen margen de capitalización.
• Si su aversión al riesgo es mayor, Kendall y sus condos clase B o C no tan próximos a la playa, donde compran los locales para vivir son tentadores.

Importante: más allá del barrio, cada condo es un mundo y debe analizarse detenidamente.

Investigue, busque y compare.

2. ¿Conviene un condo en pre-construcción, nuevo o “usado”?

El monto a invertir, si diversificará su porfolio y su perfil determinarán la mejor opción.

Lo importante es dónde (la zona), luego viene el qué. Hay buenas oportunidades en cada segmento. El desafío es saber en qué momento ingresar y eventualmente, salir.

A modo de simplificación y para resultar de ayuda, para un presupuesto menor a 600k y con perfil clásico y conservador, recomiendo condos con historia, “usados”, y de nuevo, siempre bien ubicados.

Para inversiones mayores a 500k se abren otras posibilidades, además de condos, que vale la pena analizar.

3. ¿Invierto a nombre personal, formo una LLC o una corporación?

Depende. Primero uno debe preguntarse, ¿cuánto dinero estoy considerando invertir en propiedades? ¿durante cuánto tiempo pienso conservarlas? ¿me interesa la renta, la capitalización o le daré un uso vacacional?

Cada figura tiene sus ventajas. Cuando la ganancia neta es mayor de US$ 50.000 anuales, la LLC empieza a pagar menos impuestos que una corporación.

Muchos inversores abren sus LLC en Delaware, ya que allí no figura quiénes son los socios públicamente, como sucede en la Florida. Otras de las figuras usadas son las compañías offshore, para no aparecer en los registros públicos y evitar potenciales impuestos.

Sin dudas, siempre es importante asesorarse.

4. ¿De cuánto es la carga impositiva?

La carga impositiva es en función de los beneficios netos. La escala es la siguiente:

• Beneficios netos < US$ 50.000: 15%,
• Beneficios netos de US$ 50.000 a US$ 75.000: se paga el 25%, no del total, tributa el 15% hasta US$ 50.000 y el 25% por el excedente.
• Y así sucesivamente. De US$ 75.000 a US$ 100.000 es 34%. El máximo es de un 39% para aquellos que ganan entre US$ 100.000 y US$ 335.000 al año. Luego la escala baja levemente.

5. ¿Qué precio oferto?

En primer lugar, para orientarse, mire las ventas recientes de propiedades similares en el mismo edificio. Si son pocas las últimas operaciones, observe los precios de edificios cercanos de similar año de construcción.

A continuación, analice los datos adicionales, el estado del inmueble, si se realizaron mejoras e idealmente con un buen asesor, las circunstancias del vendedor. Esto le ayudará a resolver un precio “justo” por la propiedad. Por último, dependiendo de su estilo de negociación, definirá su precio de oferta.

6. ¿Para que sirve una Home Inspection? ¿Vale la pena?

Una Home Inspection es la visita de un inspector para conocer el estado del inmueble previo a la compra. Le recomiendo hacerlo, resulta económico y le evitará sorpresas a futuro. Adicionalmente puede resultar una herramienta útil para renegociar el valor de cierre. 

Es común que previendo una futura venta, algunos los propietarios no entren en gastos extraordinarios descuidando la propiedad en los últimos meses. Si hay algún problema, el informe luego de la inspección lo detallará e incluso las compañías adjuntan un valor estimado del arreglo. Esta herramienta se puede utilizar para renegociar con el vendedor el precio de cierre, o bien determinar si se hará cargo de solucionarlo previo a la operación.

El período de inspección se acuerda con la contraparte, diez días es tiempo suficiente. El comprador puede anular la operación sin penalidad con total reintegro de su reserva sea cual fuere el resultado de la inspección.

¿Qué mira el inspector? Todo. Plomería, sistemas eléctricos, humedades, revestimientos y cerramientos.

7. ¿Se permite la renta temporaria en el edificio? ¿Desde el mes 1 o hay que esperar un período de tiempo?

Cada edificio tiene su propio reglamento (Bylaws) y hay que consultarlas.

Como inversor es un dato fundamental. Por supuesto la respuesta a la primer pregunta es excluyente. En cambio la segunda, es para analizar.

Lógicamente el costo de oportunidad de ese año sin renta debe ser inferior a lo que uno estima que se puede capitalizar el inmueble en relación a otro similar.

8. ¿Cuándo fueron los últimos Special Assesments?

Los Special Assesments son gastos extraordinarios (por lo general asociados a remodelaciones del edificio) aprobados por el consorcio (Condo o Co-op Board).

Los importes suelen ser altos. Por este motivo, es importante saber: ¿cuándo fueron las últimas? ¿qué se hizo? ¿hay Special Assesments próximas a pagar? ¿su monto? ¿en qué consisten?

Si ve muchas propiedades a buen precio en un mismo edificio y con poco movimiento de ventas es muy probable que el Special Assesment sea caro y a pagar ese mismo año.

Con esta información, si existen Special Assesments en el edificio, se puede negociar que el vendedor pague parte o el total al momento del Closing (escritura).

9. ¿Cuánto paga el comprador de comisión?

Nada. El comprador no paga comisión de inmobiliaria. Lo paga el vendedor en su totalidad (6%) y se reparte entre los brokers de ambas partes.

10. ¿Qué “gastos extra” hay asociados a una compra?

Los gastos extra (de cierre de transacción) son de 1,5 a 2% del precio de compra. Si se utiliza financiación bancaria el gasto asciende a 3,5 a 5% de dicho precio.

Espero le haya resultado útil la información.