1. ¿Qué barrios son una oportunidad?

Todas las herramientas para estudiar el mercado inmobiliario en Miami están en Internet. Desde recomendaciones de paneles de profesionales del real estate acerca de que barrios “will heat up next” hasta informes de evolución de precios con un histórico de 10 años, valor de las expensas, property tax (impuesto inmobiliario), % de occupancy del edificio y últimas operaciones.

Investigue. Busque. Compare.

Todas las herramientas para estudiar el mercado inmobiliario en Miami están en Internet. Desde recomendaciones de paneles de profesionales del real estate acerca de que barrios “will heat up next” hasta informes de evolución de precios con un histórico de 10 años, valor de las expensas, property tax (impuesto inmobiliario), % de occupancy del edificio y últimas operaciones.

Como siempre digo, la información está al alcance de todos. El verdadero valor radica en cómo analizamos esa información y las decisiones que tomamos.

A modo de simplificación y a fines de orientarlo mínimamente en las posibilidades que brinda Miami podemos decir que:

• Si usted es un inversor de real estate conservador, Design District & Edgewater. La rentabilidad de ingresar ahora es moderada ya que han recuperado en gran medida los valores previos a la crisis.
• Si su perfil es más bien moderado, Wynwood, aún en desarrollo y con buen margen de capitalización respecto al 2007.
• Si es agresivo, Kendall, inmuebles clase B o C no tan próximos a la playa, donde compran los locales para vivir y que aún están a un 60% de su valor histórico.

1. Si usted es un inversor de real estate conservador, Design District & Edgewater. La rentabilidad de ingresar ahora es moderada ya que han recuperado en gran medida los valores previos a la crisis.
2. Si su perfil es más bien moderado, Wynwood, aún en desarrollo y con buen margen de capitalización respecto al 2007.
3. Si es agresivo, Kendall, inmuebles clase B o C no tan próximos a la playa, donde compran los locales para vivir y que aún están a un 60% de su valor histórico.

Importante: más allá del barrio, cada condo es un mundo y hay que estudiarlo cuidadosamente.

¡Cuente con nosotros para hacerlo!

Pable Perearnau

2. ¿Condo en pre-construcción, nuevo o “usado”?

El monto a invertir, si diversificará el porfolio y el perfil del comprador determinarán la mejor opción.

Lo importante es dónde (la zona), luego viene el qué. Hay buenas oportunidades en cada segmento. El desafío es detectarlas.

A modo de simplificación y para resultar de ayuda, para inversores de menos de 500k, con perfil clásico y conservador, recomiendo condos con historia, “usados”, y de nuevo, siempre bien ubicados.

Para inversiones mayores a 500k se abren otras posibilidades, además de departamentos, que vale la pena analizar.

3. ¿Lo compro a nombre personal, formo una LLC o una corporación?

Depende. Primero debe preguntarse, ¿cuánto dinero va a invertir en propiedades? ¿durante cuánto tiempo piensa tenerlas? ¿las usará para renta o uso vacacional?

Cada figura tiene sus ventajas. Cuando la ganancia neta es mayor de US$ 50.000 anuales, la LLC empieza a pagar menos impuestos que una corporación.

Muchos inversores abren sus LLC en Delaware, ya que allí no figura quiénes son los socios públicamente, como sucede en la Florida. Otras de las figuras usadas son las compañías offshore, para no aparecer en los registros públicos y evitar potenciales impuestos.

Sin dudas, siempre es importante contar con un buen contador.

4. ¿De cuánto es la carga impositiva?

La carga impositiva es en función de los beneficios netos. La escala es la siguiente:

• Beneficios netos < US$ 50.000: 15%,
• Beneficios netos de US$ 50.000 a US$ 75.000: se paga el 25%, no del total, tributa el 15% hasta US$ 50.000 y el 25% por el excedente.
• Y así sucesivamente. De US$ 75.000 a US$ 100.000 es 34%. El máximo es de un 39% para aquellos que ganan entre US$ 100.000 y US$ 335.000 al año. Luego la escala baja levemente.

5. ¿Qué precio oferto?

En primer lugar, para orientarse, mire las ventas recientes de propiedades similares en el mismo edificio. Si son pocas las últimas operaciones, observe los precios de edificios cercanos de similar año de construcción.

A continuación, analice los datos adicionales, el estado del inmueble, si se realizaron mejoras e idealmente con un buen broker, las circunstancias del vendedor. Esto le ayudará a resolver un precio “justo” por la propiedad. Por último, dependiendo de su estilo de negociación, definirá su precio de oferta.

6. ¿Qué es una Home Inspection? ¿Vale la pena?

Una Home Inspection refiere a la visita de un inspector para conocer el estado del inmueble previo a la compra. Lo recomiendo ya que es barato, le evitará sorpresas a futuro e incluso puede resultar una buena herramienta para renegociar el precio. 

Es común que previendo una futura venta, algunos los dueños no entren en gastos extraordinarios descuidando la propiedad en los últimos meses. Si hay algún problema importante, se detalla cual y el importe del arreglo. Esto se puede utilizar para renegociar con el vendedor el precio de venta, o bien determinar si se hará cargo de solucionarlo previo a la operación.

El período de inspección es de 15 días desde que es aceptada la oferta. El comprador puede anular la operación sin penalidad alguna con total reintegro de su reserva sea cual fuere el resultado de la inspección.

¿Qué mira el inspector? Todo. Desde los electrodomésticos hasta la calefacción y los sistemas centrales de aire acondicionado (algo que a simple vista uno no detecta si funciona o no), plomería interior y al aire libre, sistemas eléctricos, el techo, aislamiento visible, paredes, pisos, ventanas y cimientos.

7. ¿Se permite la renta temporaria en el edificio? ¿Desde el mes 1 o hay que esperar un período de tiempo?

Cada edificio tiene sus reglas (Bylaws) y hay que consultarlas.

Para inversionistas es un dato esencial. Por supuesto la respuesta a la primer pregunta es excluyente. En cambio la segunda, es para analizar.

Lógicamente el costo de oportunidad de ese año sin renta debe ser inferior a lo que uno estima que se puede capitalizar el inmueble en relación a otro similar.

8. ¿Cuándo fueron los últimos Special Assesments?

Los Special Assesments son gastos extraordinarios (por lo general asociados a remodelaciones del edificio) aprobados por el consorcio (Condo o Co-op Board).

Los importes suelen ser altos. Por este motivo, es importante saber: ¿cuándo fueron las últimas? ¿qué se hizo? ¿hay Special Assesments próximas a pagar? ¿su monto? ¿en qué consisten?

Si ve muchas propiedades a buen precio en un mismo edificio y con poco movimiento de ventas es muy probable que el Special Assesment sea caro y a pagar ese mismo año.

Con esta información, si existen Special Assesments en el edificio, se puede negociar que el vendedor pague parte o el total al momento del Closing (escritura).

9. ¿Cuánto paga el comprador de comisión?

Nada. El comprador no paga comisión de inmobiliaria. Lo paga el vendedor en su totalidad (6%) y se reparte entre los brokers de ambas partes.

10. ¿Qué “gastos extra” hay asociados a una compra?

Los gastos extra (de cierre de transacción) son de 1,5 a 2% del precio de compra. Si se utiliza financiación bancaria el gasto asciende a 3,5 a 5% de dicho precio.

Espero le haya resultado útil la información.